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FAQ

Nous avons consacré cette page aux questions les plus fréquemment posées par nos clients et espérons que vous trouverez des informations qui vous seront utiles. Cliquez sur une question pour visionner la réponse.

• Comme en Europe, est-il nécessaire de contacter plusieurs agents immobiliers ?

  • Non, il est inutile de rencontrer plusieurs Agences immobilières lors de votre venue à Miami.

    Aux USA, toutes les Agences immobilières commercialisent l’ensemble du marché répertorié dans la base de données commune et professionnelle : MLS (« Multiple listings System »), contrairement au système immobilier Européen, dans lequel les agents ne partagent pas leurs mandats.

    Donc, aux USA, il convient de choisir une seule Agence pour vous représenter et protéger vos intérêts : négociation, rédaction de l’offre, inspections, suivi & coordination durant toute la procédure d’acquisition jusqu’à la signature définitive de l’acte de propriété.

• Qu’est-ce que les MLS (« Multiple Listing System ») ?

  • Les MLS sont une base de données utilisées par toutes les Agences immobilières de Floride, qui regroupe tous les biens à la vente et à la location. Toutes les Agences ont obligation de publier leurs mandats, dans ce fichier commun.

    Grâce à ce système « MLS », vous consulterez le descriptif complet de tous les biens disponibles sur le marché.

• Qu’est-ce qu’un condominium ?

  • Un condominium (« condo ») est un immeuble en copropriété, divisé en appartements, et acheté en pleine propriété. Le propriétaire (société ou particulier) paye mensuellement des charges de copropriété selon les prestations proposées.

    Il est important de prendre connaissance des règles du condominium qui peuvent parfois être restrictives.

• A quoi correspondent les charges de copropriété ? Se payent-elles annuellement ou mensuellement?

  • Les charges mensuelles correspondent aux frais de copropriété. Elles diffèrent d’un condominium à l’autre en fonction du « niveau de luxe » de l’immeuble, des prestations proposées (piscine, valet de parking, sécurité, salle de musculation, etc.) et de la taille de l’appartement.

    Vous trouverez cette information, en bas de chaque fiche d’information concernant un bien sous le terme de « maintenance fee » ou « HOA fees ».

    Les charges de copropriété sont intégralement assumées et réglées mensuellement par le propriétaire et non par le locataire.

• Quels sont les impôts à payer ? Et comment sont-ils calculés ?

  • L’impôt relatif aux biens immobiliers, appelé "property tax" correspond à la taxe foncière, taxe d'habitation, taxe de la ville et des écoles. Cette taxe est de 2 % de la valeur estimée du bien, payable annuellement et collectée par le “County tax collector” : à Miami et ses régions par le Dade county, à Fort Lauderdale et ses environs par le Broward County et plus au nord, par le County de West Palm Beach.

    Le montant de la taxe est généralement réestimé, tous les ans, par le « County Appraiser », à la hausse ou à la baisse, en fonction de la « market value » (la valeur du marché).

• Combien de jours sont nécessaires sur place à Miami pour faire aboutir le projet ?

  • Une semaine sur place est le temps nécessaire pour trouver le bien qui correspond à vos attentes. Afin de gagner un temps précieux, nous organisons un meeting MLS à l’agence, et sélectionnons les meilleures opportunités du moment selon les critères fixés. Nous préparons ensuite la logistique des visites des biens sélectionnés.

    Pour les clients plus pressés, en travaillant efficacement ensemble en amont, 2 à 5 jours suffisent.

    Nous pouvons également pour les clients qui ne peuvent se déplacer faire des offres à distance (avec prise de photos, rapport sur le bien, etc.).

• Quels sont les frais liés à l’achat d’un bien ?

  • Pour le paiement comptant d’une vente classique, les frais, débours et honoraires relatifs à la signature, s'élèvent à environ 1 000 $. Prévoir environ 0.60 % du prix d’acquisition pour l’assurance du titre de propriété qui est obligatoire, afin de vous protéger contre les éventuelles dettes du précédent propriétaire.

    Il n’y a pas de frais de notaire aux Etats-Unis et la commission d’agence est directement réglée par le vendeur

• Quels sont les avantages d’acheter un bien au nom d’une Société Floridienne ?

  • La fiscalité des entreprises est protectrice et avantageuse, elle facilite les problèmes liés au droit de succession. Les associés sont anonymes et les cessions de parts sociales se gèrent en interne : 80 % des clients font une acquisition par le biais d’une société immatriculée en Floride. Nous nous chargeons de constituer les sociétés en Floride.

• Qui remplace le notaire lors de l’achat d’un bien en Floride ?

  • « Title company» est l’équivalent du Notaire. Il se charge de toutes les investigations relatives au titre de propriété.

    Le titre de propriété est enregistré de façon indétrônable dans les enregistrements publics.

    Le « closing » correspond aux démarches administratives jusqu’à la signature définitive. Les démarches sont très bien cadrées et simplifiées comparativement au système Européen.

• Qu’est-ce qu’une « application for occupancy » ?

  • C’est un document à remplir et à remettre à l’Association du bien en cours d’acquisition (« homeowners association » pour les maisons et « condominium association » pour les appartements).

    L’Association approuve le futur propriétaire en vérifiant sa solvabilité et en s’assurant du paiement des charges de copropriété. Il procède à une enquête de bonne moralité.

    L’association fournit une autorisation qui permettra à la transaction d’aboutir.

• Quel est le système de gestion locative de mon bien ? Pouvez-vous prendre en charge cette gestion ?

  • Oui, nous avons un service de gestion locative au sein de SelogeraMiami.com. Nous nous chargeons de la location des biens vendus par notre Agence.

    Inscription du bien dans les MLS, organisation de toute la logistique des visites, sélection du locataire, avec votre accord, rédaction du bail et coordination administrative entre le locataire, le condominium et vous même avant l'entrée dans les lieux.

    Le propriétaire règle les commissions d'agence des 2 agents (5 % agent du locataire/5 % agent du propriétaire). Pour les clients qui le souhaitent, nous avons mis à leur disposition un système de gestion locative, avec un service personnalisé, grâce à notre carte « Membership ».

    Nous avons également mis en place une gestion locative intégrale qui est proposé par l’un de nos partenaires. Après la signature du bail, si nous ne voulez vous occuper de RIEN, nous pouvons vous mettre en relation avec une "Property Management Services" (encaissement et suivi des loyers, devis de réparation si besoin, etc.).

• En cas de location de mon bien, comment garantir les éventuels loyers impayés ?

  • Le système américain ne garantit pas les loyers compte tenu que tout est basé sur le « credit score », note attribuée en fonction de la régularité du paiement des factures, loyers et, tout autre emprunt. Sachez également que nous sélectionnons les quartiers dans lesquels la demande locative est importante et vous guidons dans ce sens.

    Si malgré ce processus bien cadré, vous constatez un impayé, une procédure d’éviction est immédiatement mise en place, et le locataire est contraint de quitter rapidement les lieux.

• Pouvez-vous nous conseiller des prestataires concernant des éventuels travaux d’aménagement ?

  • Compte tenu de la forte demande de nos clients qui ne résident pas en Floride, nous travaillons en partenariat avec des entreprises spécialisées dans l'embellissement et la rénovation de biens. Nous vous mettons en contact avec les différents prestataires, selon vos besoins.

Nous sommes là pour vous écouter et vous assister. N'hésitez pas à nous contacter par téléphone ou par le formulaire de contact, nous parlons français.

• +33 970 408 809
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• +1 305 534 6330
  De 9h à 18h à Miami
• contact@selogeramiami.com
  Réponse en 24h maximum

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